[マンションのひび割れ

今回は、「マンションのひび割れ」についてです。
実際の「マンションのひび割れ」問題内容を書かせて頂きます。

新築マンション購入後の数年（２～３年）たった時でした。ふとリビングの天井をみると壁紙にふっくら線のような物ができていて少し線の部分が浮いている感じでした。
それから数カ月後にそこがだんだんハッキリとしてきて、ギザギザの線になっていきました。（約50cm程度の線）
気になったので、他の部屋もくまなく調べてみたのですが、他の部屋の壁にも見つかりました。
これは何だろうと思い調べたのですがわからず、マンション管理人からマンション施工会社に連絡してもらい見に来てもらうことにしました、
結果これはコンクリードのひび割れであることがわかりました。

え！、コンクリートにひび割れ！とびっくりしたのでが、マンションなどでの建物外装や内装（各住居内）のコンクリートひび割れは年数が経つと起こることのようです。（ひび割れの原因は雨風気候や経年変化や地震など様々な要因）
マンション建物外装はタイルなど、内装は壁紙などでひび割れは一見目立たないだけのようです。

また、このひび割れは特にマンション建物の強度には関係がないようなので安心しましたが、やはりひび割れ部分が見た目に気になります。
壁紙を張り直してもいずれまた浮き上がってくる可能性が高いとのことでしたが、まずは張り替えることにしました。
（費用は施工会社が持ってくれましたよ。もし似たような状況の方は是非言ってみてください。）
もちろん、補修工事などで割れ目をふさいしまうことも可能なようなのですが、高額であまり効果（強度）がない（変わらない）ようですので止めました。

この時にマンション施工会社の方から言われたのが、コンクリート直貼り（壁紙）ではなく、２重天井や２重壁であればひび割れは、まったく気が付かずに良いのですが。との事。
この失敗以降は２重天井や２重壁のマンションにしました。

皆様もマンション購入の時は、ひび割れ対策（見た目の）のため、２重天井や２重壁のマンションをお勧めします。
前に書きましたが、２重天井や２重壁は防音などにも繋がります。

「マンションの水漏れ」

今回は、「マンションの水漏れ」についてです。
実際の「水漏れ」事故内容を書かせて頂きます。

マンションの水漏れ！？あまり聞いたことがないかもしれませんが、２回も経験してしまいました。しかもこれは雨漏れではなく、洗濯機によるものです。。
調べてみたのですが、国民生活センターによると洗濯機の水漏れ事故相談は年間300～500件の相談があるそうですので実際にはこの何倍も起きていると思われます。

２回のマンション水漏れ経験は、1回が自分の洗濯機から水が漏れて下階に。１回は上階の洗濯機から水が漏れて自分の家が水浸しに。

・自分マンションの洗濯機から水が漏れて下階に。
在宅中に洗濯をいつも通りにして、ふと洗面所に行ってみると、そこに水があふれていて大騒ぎになりました。洗濯機にはちゃんと
防水パンがあって、その中にちゃんと設置したにも関わらず、なぜか排水ホースがはずれて、しかも排水ホースが防水パンをはみ出して床にジョボジョボと排水していたのです！
急いで洗面で浴槽に泣き出し、バスタオルや雑巾など処置したのですが、けっこう漏れていたようで、残念ながら下の階の家に伝わり天井壁紙が濡れてしまったことがわりました。幸いに、他には染み出したり、濡れ落ちたりはしておらず、濡れた壁紙も乾いた後に、シミなどが残らず事なきを得ました。（ホ！）
もし、天井にシミができて、壁紙張替や他が水漏れにより遜色していたら大変なことになっていました。（高額の支払いに繋がります）
後から考えたら怖かったです！

・マンション上階の洗濯機から水が漏れて自分の家が水浸しに。
帰宅して玄関を開けて家に入ったら、突然の水漏れ！廊下や各部屋から大量の水が天井から滴ってるではないですか！？これは何事！水漏れ！
急ぎマンション管理人に伝え、上階に行って頂いたのですが、なんと不在中！？
この上階の方は外出中に洗濯機をまわしていて、その間に給水ホースが外れてしまい、水道が出っぱなしになって、防水パンから水があふれ出して、我が家に伝わり洪水のようになってしまったのです、、（他人事のようですが、、、）
これは本当に大変でした。
濡れた物をすべて、別の所に移動し（管理人が手配）室内を処理して清掃して。。。
まるで引越しのようでした。問題はこのあとで濡れた物は上階の方が全額弁償（保険で）することになり、一点一点全て書き出し購入価格をまとめました（総額数十万円の高額の方）
また、マンション自宅天井の工事（天井材交換や壁紙張り直しなど）も行いました。費用は直接上階の方が払いましたが、これもたぶん保険からと思います。
結局水漏れ跡はなくなり、殆ど元通りにはなりましたが、非常に大変でしたし、精神的にも疲れました。


さて、このような水漏れが起こらないように生活上洗濯を気を付けるのは当然ですが、マンション購入時にこのような水漏れも考えて下記を確認しましょう。

・マンションの床が2重床、天井が２天井になっているかを確認する。これは万が一水漏れした時に、すぐには下階に水が伝わりにくくなります。　
また2重床、２天井は騒音にも強いです。
・水回り（洗面所や台所）の床が防水タイプになっているか確認する。

また、万一に備えての保険に入っておくことがお勧めです！ （いや絶対入っておいた方がいいと思います。上階の方が入っていなかったらどうなっていたのかと思うと怖いです）
このような水漏れにも有効なのが「マンション型第三者保険」です。
水漏れだけでは、マンション生活における不慮の事故や災害にも有効ですので是非検討してください！
（お子さんが他の家や物を壊したりにも有効ですよ）

では、このような水漏れの失敗をしないように、くれぐれもマンションお気をつけると共に、構造の確認や保険加入の検討を行ってくさい。

マンション騒音

今回は、「騒音」についての2回目で建物外の騒音です。
実際の「騒音」失敗内容を書かせて頂きます。

「マンション購入注意点」でも書きましたが、マンション購入後のトラブルで最も多いのが「騒音」です。

マンション建物外からの騒音ですが、要因は種々様々です。
交通機関（鉄道／飛行機など）や人が集まる施設（学校／スポーツ施設など）、消防署（サイレン音）／救急病院（サイレン音）が近接など騒音です。
いすれにしても、個人的な要因は少ないので相手に注意を促したりすることは困難です。

実例１．飛行機の騒音
飛行場に近いマンション（数キロ内）購入した時、飛行機の離発着時の騒音です。その日の風向きにもよるのですがちょうどマンションの上空を通過していくのです。通過時は日常聞いたことがないような爆音の騒音で、ほんの１～２分なのですが会話もテレビＭＡＸ音量でも聞こえない程でした。。。これほどすごいと逆にしょうがないかなと諦め、機体なども肉眼ではっきり見えるので見て楽しむことにしました。

実例２．地下鉄の騒音
地下鉄駅すぐのマンション購入した時、地下鉄の列車走行の騒音です。鉄道ではよく地上の鉄道騒音が取り沙汰されますが、地下鉄でも走行音がするのです。確かに騒音レベルはそれほど高くないですが、睡眠中や部屋で静かに知れいると音と微妙な振動も伝わってきてていました。
日常ではそれほど気になる騒音ではなかったですが、（たぶん線路からけっこう離れていたから）地下鉄は線路の場所がわからないので気を付けたいですね。（真下近くに地下鉄だったらうるさかったかも）

実例3．船舶の騒音
湾岸沿い、運河沿いのマンション購入した時、船舶にも騒音があることがわかりました。ただ個人的に船舶が好きだった（走ってるのをボーと見ているのが）ので気になりませんでしたが、一般の方はたぶん日常でも気になる騒音です。走行音がボンボンボンと低い周波数の音で振動にも近い音です。また汽笛の音もけっこううるさいです。（逆に大晦日などは年明けに一斉に汽笛が10分程度鳴り響き良い雰囲気ですが。。）
ちょっとつらいのは朝早くに船が往来することが多いことで朝寝坊には大変です。
最近では、マリンスポーツ（ウェイクボードや水上バイク等）を行う方が増え、これもエンジン音が良く聞こえます。

実例4．学校の騒音
小学校の近隣にマンション購入した時、これはしょうがないと思いますが、日々の学童の行動（朝礼や休み時間など）や色々な行事（運動会など）でけっこううるさく聞こえてきます。ただ逆に励まされることや良い事も色々とありますので、将来有望なお子様の為に十分に対処できる範囲と思いました。

実例5．救急車の騒音
普通の場所にマンション購入したのですが、近くの道路が救急車の搬送道路だったのと、人口密度が高い場所だったので救急車が頻繁にマンションの近くを通り（多い時は１日10回程度）、非常な騒音になりました。目的が人命救助な為大きくは言えませんが睡眠中などはつらいです。
救急車の搬送路などは一般公開されておらず、残念ながら現地で頑張って確認するしかありません。
目安としては、最寄の消防署と救急病院の位置関係から推測するぐらいでしょうか。

このように書いてみると、色々なマンション騒音を経験したなぁ～（不運）と改めて思ってしまいますが、どれもちゃんと確認すればある程度避けられることです。

総合的に建物外からの騒音の対策は残念ながらあまりありませんが、
構造上確認としては「二重サッシ」「防音サッシ（遮音性能T-2～3程度が望まれる）」になっているかです。
これで随分と建物外騒音は軽減されます。サッシの遮音性能等級はT-4～T-1で表わされ、等級値（T-値）が大きいほど、遮音性に優れています。（現在の我が家は防音サッシT-3ですが、閉めると殆ど外部の騒音は聞こえません）
あとは非常に単純な耳栓ですかね。

また、効果がどの程度か疑問ですがこんなものも真剣に検討したこともあります。

★これはすごい！室外からの騒音を消してしまうノイズキャンセリングシステムが登場!!
http://irorio.jp/canal/20131025/83914/
★音で音が消える！騒音を解決します！
http://www.micronet.co.jp/ANC/MICRONET_ANC.pdf

このような物が普及すると安心ですね。

では、このような騒音の失敗をしないように、くれぐれもマンション購入前に何度もマンションに足を運んで色々と確認してみてください。（曜日や時間帯などを変えて）

「マンション騒音と防音」

今回から5回のマンション購入経験での失敗事例を書いていきます。
一回目は「マンション騒音」についてです。
実際の「騒音」失敗の内容と、対処と解決に向けたアクション談を書かせて頂きます。

「マンション購入注意点」でも書きましたが、マンション購入後のトラブルで最も多いのが「騒音」です。

この騒音の要因として、建物内と建物外の２種類に大きく分けられますが、まずは建物内の失敗事例についてお話しします。
前にも書かかせて頂いたように、建物内騒音の一番は上下階騒音で特に上階からの騒音で注意する点は、マンション構造上の「スラブ厚27cm(270ﾐﾘ）以上」「Ｌ値がL-45以下」でしたがこれは騒音で大失敗後にわかった事。。。

失敗した騒音は真上の上階からの騒音でした。購入したマンションのスラブ厚は約15cmで、Ｌ値は記載ありませんでした。
しかもマンション購入前に上階住居者の確認を怠り、案の定、育ち盛りのお子さんがいらした（３人！！）のです。

バタバタした足音やドスンドスンの遊び音、ガチャンガチャンのおもちゃ音、良くこんなに聞こえるな！と思う程伝わってきました。
これが毎日のように続きました。
最初はお子さんが小さい期間だけと何とか我慢して暮らしていましたが、だんだん気掛かりが大きくなって決断し、少しでも改善できないかと上階の方と話し合うことに致しました。まずはマンション管理人に間に入って頂いて上階の方に話しを通してもらいました。
まずは、騒音の状況を説明し、気を付けて可能な限りお子さんに注意を促して頂くようにお願い致しました。
最初は少しおさまったかのように思えましたが、結局長くは続かず前と同じような状況になっていきました。
（小さいお子さんなので騒ぐな、遊ぶなと言っても無理はないと思います。。。）

また話し合いを行いました。この時わかったのですが、よく周りのお友達も複数来ていて（お茶会パーティーですかね！？）一緒に遊んでいたようです。（これはたまりません！）
このパーティーも可能限り回数を減らして頂くお願いと引き続きお静かにをお願い致しました。

でもやはり、騒音はおさまりませんでしたのでまた話し合いを行い、今回はこんな提案を致しました。
「折半でお宅の床の防音を行いませんか、お互いこれ以上続けるのは色々と気が重いと思いますしいかがでしょうか」先方もその方向が最良ではないかとのことで、マンション床防音対策について調べました。

まずは、マンション床防音工事は高額なので、防音マットを引くことにしました。 この防音マットが思ったより効果あり、取りあえずは、それで暮らしていきました。
（結局、別理由で買い替えてしましましたが、それまではこの防音で何とか凌げました。）

折角なので防音対策を紹介しておきますが、実際は下記の物よりも前の物です（新商品に変わったようです）。

★必ず下記２枚を重ねて使用してください！（ここが防音ポイント）
・「防音マット」は「10mm厚」にしてください。

①まずはこの↓↓防音マットを敷く
防音／防振マット、床の衝撃音を防ぐのに効果的（楽天市場）

防音マット・防音シートP防振マット 厚さ10mmタイプ10mm×910mm×455mm4枚(畳約1畳分)【送料込】(北海道・沖縄・離島除く)

• ショップ: 防音・インテリア　ピアリビング
• 価格: 8,208 円

②その上にこの↓↓カーペットを敷く
デザイン選べる静音カーペット（楽天市場）

防音タイルカーペット　静床ライト　500×500mm　全厚9.5mm　10枚

• ショップ: 糊・パテ・内装材料ショップ
• 価格: 7,776 円

と言うことで、繰り返しになりますが、騒音問題は非常に大変です、
こうなる前に、マンション購入その前に、実際に上階にどのような方が住むかは必ず確認してください！！（私が行った辛い苦労は絶対にしないようにしてください）

次回は、建物外の騒音失敗事例を書かせて頂きます。

「新築マンション購入注意点」

今回は、「新築マンション購入注意点」について書かせて頂きます。
「中古マンション購入注意点」とダブルところがあるかと思いますがご了承ください。

下記は実際に私が新築マンション購入をする時に気を付けた（気を付けておけばよかったと購入後に後悔した項目も）注意点です。

・建設地になった経緯確認
・モデルルーム／パンフレットの虚実
・騒音確認
・通勤シュミレーション
・現場100回が大事！
・契約、その前に

・建設地になった経緯確認、新築マンション購入において、この注意点を行った方が良いと言う方は珍しいと思いますが確認をお勧めします。
理由はマンション建設用地は広大な広さが必要です、今は少ないと思いますが地上げを行っていて近隣とうまくいっていない土地だったりもします。
こんなこともありました、長い間空地であった用地で、近隣の住民は建物がない前提で長い間生活していたので、突然マンションが建設されるとなると日照問題や景観問題やテレビ放送問題（電波が届かなくなり見えなくなる）などで反対運動まで勃発し入居後に近隣住民とうまくいなかくなったケースもあります。

・モデルルーム／パンフレットの虚実、新築マンション購入ならではのモデルルーム／パンフレットの注意点としては、モデルルーム／パンフレットはご存じのように物件を販売する為の道具で、宣伝材料ばかりでメリットや良いことしか書いて（見せて）ありません。ゆえに購入判断のための情報になっていないのです。
ですので販売員などにどんどんと質問してみください。また注意点として販売員は必ずしも同じ情報を持っていなかったり、意外と知識不足だったりしますので、是非面倒でも重要な項目などは同じ質問を違う販売員にもしてください。
実際の経験で同じ質問を別々の販売員にした所、違う内容の答えが返って来たりもしました。

また、実は一番お伝えしたい注意点なのですが、新築マンション購入においてモデルルームやパンフレットと他情報だけで購入することをお勧めできません！
建設後の実物の内覧後の購入でないとわからないことが多すぎます、もちろんそれまでに売れてしまうかもしれませんが失敗するよりいいのではないでしょうか！？　私は場合は完売直後の中古になるまで頑張って待ちました。
一番良い方法は、戸数の多い大規模マンションです、この場合販売期間が1～3年と長く、建設後でも販売し続けており新築マンションでも実物の内覧後に購入が可能です。実際の建物や住居を確認できるのですから失敗しない新築マンション購入に繋がります。

・騒音確認、これは失敗しないために最も重要な注意点と思います。（以前痛い失敗をしました。。。）
騒音には、建物内と建物外の２種類に大きく分けられます。建物内の一番は上下階騒音で特に上階からの騒音です。確認点としは、構造上の「スラブ厚27cm(270ﾐﾘ）以上」「Ｌ値がL-45以下」の確認です。スラブ厚とは床の厚みで27cm(270ﾐﾘ）以上が理想で、これより薄い場合は要注意点です。（現在スラブ約30 cmに住んでいますが、殆ど上階からの騒音が気になったことはありません）
Ｌ値とは床の遮音性能を表す数値でＬ値で表し重量襲撃音（ＬＨ）と軽量衝撃音（ＬＬ）の２種類があり、数値が少ない程性能があがります。フローリングなどの広告に「LL-45」「LL-50」という表示を見かけることもあると思いますので注意して見てみてください。
また、注意点としては実際に上階にどのような方が住むかが非常に重要です。
個人情報なのであまり教えたがりませんが、販売の為に内緒で教えてもらえます。家族構成や特に小さいお子さんがおられるかはチェックポイントです。
次に建物外ですが、交通機関や人が集まる施設（学校／スポーツ施設など）／消防署（サイレン音）／救急病院（サイレン音）が近接など様々な要因の騒音です。これは実際に後述する「現場100回」にも繋がりますが、建設地に何度も足を運んで確認してください。（曜日や時間帯などを変えて）
また、構造上確認としては「二重サッシ」「防音サッシ（遮音性能T-2～3程度が望まれる）」になっているかです。これで随分と建物外騒音は軽減されます。
サッシの遮音性能等級はT-4～T-1で表わされ、等級値（T-値）が大きいほど、遮音性に優れています。

・通勤シュミレーション、前にも書きましたが、実際に曜日や天候なども変えてお目当ての物件から通勤してみてください。思っていたより時間がかかる、満員電車になってしまうなど色々とわかります。

・現場100回が大事！、大袈裟ですが新築マンション購入は大金ですし、失敗しないためにも少なくても10回以上は行ってください。新築マンションの場合はモデルルーム／現地と確認場所が多いと思います。また注意点としてお目当ての物件だけではなく、希望とは関係ない近隣の他マンション内覧や、近隣で遊んでみるのも良いと思います。色々と見えてくると思います。

・契約、その前に、最後の注意点ですがお目当ての新築マンション物件購入契約を行う前に、是非交渉を行ってください！
新築マンション購入の場合、中々値引き交渉は難しですが、やってみてください。１つの方法としては「知り合いの会社（不動産業界以外）は社員特典で割引があると聞いたが不公平ではないか！」と言ってみてください。（実際に社員特典で数％割引があるようです）
また、値引き交渉は無理でもオプションなどを無料で付けてもらえる可能性は高いです。「これを付けるけてくれたら契約します」と言ってみてください。（実際に照明／エアコン全室／食器洗い機／純正家具などつけてもらいました）

以上、「新築マンション購入注意点」を是非実行して、失敗しない新築マンション購入をしてください。

「中古マンション購入注意点」

今回は、「中古マンション購入注意点」について書かせて頂きます。
「新築マンション購入注意点」とダブルところがあるかと思いますがご了承ください。

下記は実際に私が中古マンション購入をする時に気を付けた（気を付けておけばよかったと購入後に後悔した項目も）注意点です。

・仲介業者の選定
・売却に出された理由確認
・販売価格の妥当性を確認
・騒音／異臭／ひび割れ等の確認
・住宅設備不良などの確認
・通勤シュミレーション
・現場100回が大事！
・契約、その前に！

・仲介業者の選定、は大手不動産業者や街の不動産屋でも基本的にはどこでもＯＫですが、やはりある程度名前が有名な大手が安心かもしれません。
この安心の意味は、契約面などだけではなく、情報量が多い為、この後に中古マンション購入での確認する点で色々と役立ちます。
手数料価格重視であれば、割引してくれる業者が良いと思いますが、買主の場合は割引してくれる業者は少ないです。
業者への割引交渉方法は別にあるので、最後の「契約、その前に」で書きます。

・売却に出された理由確認は失敗しないために中古マンション購入の場合必ず行ってください。注意点として仲介業者から売主に直接確認が必須で、仲介業者内で同一マンションの他担当者や同マンション管理人などにも確認しましょう。同時にこの中古マンションに何年在住したか／家族構成なども他に聞きたい注意点で確認しておいた方がよいと思います。
（理由と在住年数／家族構成などが合わない場合や他不安要素の確認などにも繋がり中古マンション購入の秘訣とも言えます）

・販売価格の妥当性を確認、これは注意点として売主が市場価格を考えず勝手に価格を釣り上げている場合がよくありますので（中古マンションの場合、当然ですが、売主が自由に価格を設定できます）、中古マンション購入時に是非実勢市場価格の把握や調査を行ってください。方法は仲介業者に依頼して、お目当ての物件と近い他の物件の販売価格物件情報を集めてもらいます。
この時に「レインズ（REINS）」と言う不動産業界システムがあり、過去の中古マンション物件情報を検索でき（業者のみ）、「レインズ」で過去の物件も調べてくださいと仲介業者に言ってください。（お目当ての物件に近い物件の販売価格や成約価格を探せる可能性が高いです）
（REINSは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです）

・騒音／異臭／ひび割れ等の確認これは中古マンション購入注意点として当たり前の確認ポイントと思いますが、抜けがないようにご説明します。
騒音／異臭などは１～２回の内覧では気が付かないことが多いので、是非時間帯や曜日等も変えて何回も内覧してみてください。（仲介業者や売主が嫌がっても気にせずに！中古マンション購入時の当然の権利ですから）、
また壁や天井のコンクリートひび割れ等は壁紙で分かり憎いことが多いですので、注意点として、是非晴れの日の昼間に内覧してよく確認してみてください。壁紙越しにひび割れなどで浮き上がっている個所を発見しやすくなります。
また、騒音について失敗しないために最も重要な注意点を書いておきます。（以前痛い失敗をしました。。。）
騒音には、建物内と建物外の２種類に大きく分けられます。建物内の一番は上下階騒音で特に上階からの騒音です。
注意する確認点としは、構造上の「スラブ厚27cm(270ﾐﾘ）以上」「Ｌ値がL-45以下」の確認です。スラブ厚とは床の厚みで27cm(270ﾐﾘ）以上が理想で、これより薄い場合は要注意点です。（現在スラブ約30 cmに住んでいますが、殆ど上階からの騒音が気になったことはありません）
Ｌ値とは床の遮音性能を表す数値でＬ値で表し重量襲撃音（ＬＨ）と軽量衝撃音（ＬＬ）の２種類があり、数値が少ない程性能があがります。フローリングなどの広告に「LL-45」「LL-50」という表示を見かけることもあると思いますので注意して見てみてください。
また、注意点としては実際に上階にどのような方が住むかが非常に重要です。個人情報なのであまり教えたがりませんが、仲介の為に内緒で教えてもらえます。家族構成や特に小さいお子さんがおられるかはチェックポイントです。
次に建物外ですが、交通機関や人が集まる施設（学校／スポーツ施設など）／消防署（サイレン音）／救急病院（サイレン音）が近接など様々な要因の騒音です。
構造上確認としては「二重サッシ」「防音サッシ（遮音性能T-2～3程度が望まれる）」になっているかです。これで随分と建物外騒音は軽減されます。
サッシの遮音性能等級はT-4～T-1で表わされ、等級値（T-値）が大きいほど、遮音性に優れています。

・住宅設備不良などの確認、これも中古マンション購入注意点として当たり前ですが、特にライフラインのガス／電気給湯器などは結構、共同設備と勘違いされて確認不足になりがちです。ガス／電気給湯器は専有部分で個人所有物ですので、不良の場合は交換が必要で30～50万円程度かかり購入後にご自分で支払うことになります。また注意点として寿命は約10年ですので、築10年以上の中古マンション購入物件の場合は交換やこの分値引きなどの交渉を行った方が良いと思います。

・通勤シュミレーション、前にも書きましたが、実際に曜日や天候なども変えてお目当ての物件から通勤してみてください。思っていたより時間がかかる、満員電車になってしまうなど色々とわかります。

・現場100回が大事！、大袈裟ですが大金購入ですし、失敗しないためにも少なくても10回以上は行ってください。特に中古マンション購入の場合は新築マンションと比較して確認ポイントが多いと思いますので多めに。また注意点としてお目当ての物件だけではなく、希望とは関係ない近隣の他マンション内覧や、近隣で遊んでみるのも良いと思います。色々と見えてくると思います。

・契約、その前に、最後の注意点ですがお目当ての中古マンション物件購入契約を行う前に、是非価格交渉を行ってください！
まずは仲介業者との手数料交渉ですが、自分の買主側の仲介業者ではなく、売主側の仲介業者（ネットの物件情報に書いてあります）にコンタクトして、手数料割引可能か交渉してください。これは売主側の仲介業者の場合、買主の仲介もできるとダブル収益になりますので割引できる可能性が高くなります。また注意点として担当者ではなく担当者から上司に相談してもらうようにして頂ければ手数料割引効果高いです。（数十万円変わる可能性があります！ローンではない現金ですので是非！）

中古マンション購入においての、売主との物件価格交渉ですが、前述の「レインズ」でお目当て物件に近い成約価格を調べたり、住設機器や壁紙の交換を引き合いに出したりして、通常は100万円程度は交渉可能と言われていますが、是非それ以上の価格交渉を行ってください。
やり方（例）としては、こちらから希望購入価格を伝える方法と、売主に購入前提の価格交渉を伝え（仲介業者経由）、売主側の最低販売希望を出してもらい、この最低販売希望よりさらに安い価格（例えば100万円）ではどうかと交渉して最終的な価格を詰めていく方法などがありますが後者がお勧めです。
注意点としては人気中古物件の場合、他の購入希望者が同時に価格交渉に入ってくることがあります。この時は、他の希望者の購入価格を仲介業者経由で聞きて、その価格より少し安い価格（20万円程度）で交渉してきましょう。

以上、「中古マンション購入注意点」を是非実行して、失敗しない中古マンション購入をしてください。

失敗しないマンション購入の注意点３（価値）

「失敗しないマンション購入の注意点３（価値）」

前回の続きです。
前回は、「失敗しないマンション購入として、場所で物件価値の約70％が決まる！」をお伝えし、
マンション購入の場所と一口に言っても色々な要素があることをお伝えしたと思います。
では、今回は、マンション購入後の価値維持として、失敗しないように「マンション自体の価値」「売却価値を高めておく方法」についてお話しします。

まず、マンション購入後の「マンション自体の価値」ですが、

・高層マンション、は比較的価値維持が高い。
・大規模開発型マンション、は比較的価値維持が高い。
・ショッピングモール／ランドマーク隣接型、が価値維持が高い。
・施設充実型、が価値維持が高い。
・通勤便利型、が価値維持が高い。

これは、考えると結局は人気の高いマンション購入の理由にもなり、皆が住みたいマンションが購入が価値維持に繋がり、失敗する可能性も少なくしていきます。実際、同じ駅の近隣では高層マンション（20階立て以上）購入の方が低層型と比較して売却価格の値下がりが少ないなっており大規模型マンション購入も同様で、敷地内にコンビニや病院／スーパーなどもあるところは人気が高いです。
ショッピングモール／ランドマーク隣接型の価値維持は顕著で、最近増加しているショッピングモール隣接型は、どこのショッピングモールでも近隣の他マンション購入に比べて値下がりが少なく失敗することも少なくなっています。
施設充実型は、駅から比較的遠い物件にも多く見られ、プール／温泉やスポーツ施設が敷地内にあり、これも人気が高いです。
通勤便利型は駅直結マンションはもちろんですが、他にあまり説明する方が少ないですが、「電車が混まない」、「満員電車でない」、「座って通勤できる」駅の価値は高いです。
ただ、これは住んでからわかることも多ですが、これを売却時に伝えると効果が高いです。（これは駅の価値かもしれませんが。。）
これは購入後の生活で非常に重要と思いますので、物件検討の時は失敗しないように、是非一度その物件から通勤シュミレーションを実際に行うことをお勧めします。（私は必ず行っています。しかも晴れと雨と月曜日に。）

次に「売却価値を高めておく方法」ですが、これは私の経験からのちょっと裏ワザ的な要素が多いです。
（多少面倒でも失敗する可能性は低くなります）

・低層階のマンション購入する
・新古物件のマンション購入する
・キャンセル物件をマンション購入する

・新築マンション購入の場合（特に中層／高層マンション）ですが、低層階は高層階に対して安い価格設定になっていますが、
売却時は高層階とあまり変わらない価格で売却できる可能性も高い。よって低層階を購入すると高層階と同様の価値を得ることができる可能性が高い。
（これは単に新築販売会社の価格設定と需要の差です。実際には、高層階が嫌いな方も多いです。またこれも重要ですが高層マンション購入の場合、高層階は景色の眺めが悪くなるのです！？。なぜかと言うと椅子やソファーに座って窓越しに外をみると下が見えず、殆ど空と高いビルの先端などしか見えなくなってしまうのです、残念失敗にもなりますよ！）
・新築物件を安く購入して価値を高めておく２つの方法で、１つは新古物件と、もうひとつはキャンセル物件の購入です。
100戸以上の物件の場合は殆どが、購入後すぐに売却に出したり（新古物件）、キャンセルする物件は出ますので、
複数の仲介会社に登録しておけば、比較的容易に物件に出会えます。（但し希望の物件がでるかどうかは運任せですが）
実際、新古物件の場合は相当額安く（数百万円規模）購入できる可能性も高いですし、キャンセル物件でも値引きや、値引きが難しい場合ではオプションインテリアや住設機器を無料でつけてくれたりし、購入した物件の価値を高めることが可能です。
（新古やキャンセル物件は早い者勝ちですので逃して失敗しないように注意してくださいね）

以上のことを失敗しないようにマンション購入後の価値の参考にしてください。
また、下記の私の失敗例も是非参考にしてください。
⇒私の失敗事例

「失敗しないマンション購入の注意点２（価値）」

「失敗しないマンション購入の注意点２（価値）」

前回の続きです。
前回は、「失敗しないマンション購入として、買替え前提で検討すること！」をお伝えし、
その方法として、マンション購入後のマンション価値ができる限り下がらない（また上がる可能性があるように）ようにしておけば、いざ売却／買い替えを行う時に失敗せずにスムーズに行える」だったと思います。

では、今回は、マンション価値維持として、どのようにマンション購入していけば良いかについて語らせて頂きます。
結構当たり前の話になるかもしれませんが、このポイントをしっかり行っておけば失敗する可能性は少なくなっていくと思います。

１．まず、マンション購入の価値は「場所で物件価値の約70％が決まる」と言われます。
２．次にマンション自体の価値です。
３．最後に売却価値を高めておく方法です。

今日は、まず、マンション購入の価値は「場所で物件価値の約70％が決まる」について説明致します。
マンションの場合、比較的利便性を求める方も多い分、その場所が非常に価値を高めていきまし、これを理解しておくと失敗しないことに繋がります。
場所と一口に言っても色々な要素がありますが大きく分けると下記の4点になります。

・最寄駅の価値
・再開発／大規模祭事／ランドマークなど
・駅からの距離
・その他

・最寄駅の価値については、駅ごとのマンション購入における相場なども毎年でていますので参考にしてください。毎年確認して思うのことは、東京23区の駅は、比較的安定して下落することは殆どありません（特に山手線やその周りの主要駅）
実際に起きた現象として、2004～2007年に東京だけでミニバブルが起き（都心回帰要因により）23区内の駅などのマンション購入価格は約1.2～1.4倍ほど上昇しました。
また、狙い目としては、東京23区内で、周りの駅や他地域に比べて比較的安い駅は、上昇する可能性もありますし、よほどのことがない限り急激な下落は少ないと思いますので比較的失敗しにくい駅とも言えると思います。


・再開発／大規模祭事／ランドマークなどは、今後のマンション購入価値上昇に非常に大きなインパクトを与え失敗し憎くなります。
これは、各地域の都市計画などを調べることである程度把握できます。
実際には、スカイツリーやオリンピックが有名で、スカイツリーでは旧業平橋駅は約10％、東京オリンピックでは湾岸周辺駅のマンション購入価格上昇がすでに伝えられいます。


・駅からの距離は、語るまでのなく近いほど良いですが、最近ではこんな例外も出てきていますので、失敗しないようによく検討するようにしてください。
たとえば、駅から遠いがショッピングモールが隣接している、有名美術館が隣接している、駅までシャトルバスが運行している、自転車用通路や駅自転車置き場が整備充実しているなどで、実際に駅に近いマンション購入価値（平均単価）が高く逆転しているマンションも多くあります。

以上のことを失敗しないように注意して場所選びの参考にしてください。
また、下記の私の失敗例も是非参考にしてください。

今日はここまでにして、次回はマンション自体の価値を説明しようと思います。

「失敗しないマンション購入の注意点１」

こんにちは。
初めまして、今日から失敗しないマンション購入の注意点について書いて行こうと思いますので宜しくお願い致します。


まず、マンション購入で一番（最も）失敗してはいけない事は、買替え前提で検討すること！！です。

みなさんがよく勘違いされることですが、（「住宅は一生に一度の買い物なので失敗したら大変」などと）
実際はマンション購入後の買替え率は非常に高いです。
（一部の調査ではマンション購入後の買替え率は約30％と言われており、3人に1人は実際にマンション購入後に買替えているわけです）

これは下記の理由による所が多いようです。

・家族構成が変わり、広さや間取りが生活に合わなくなってきた。
・転勤／転職などで場所が変わる。
・もっと良い環境（場所／広さ／設備など）のマンション購入を求めて。
・古くなってきた。
・不満な点も多く購入に失敗した。

また、これ以外にもマンション購入としてマンション自体の寿命もあると思います。
昔は30年寿命、いまでは50年から100年寿命マンションもあるようですが、実際は10年ぐらいから
外装の変化（変色など）や内装の変化（壁紙や各住宅設備機器の老化）してきますので、一説では10年程度での買え替えを考えるべきと言われる専門家もいるようです。
（中古の場合はこのようにマンション寿命がありますので失敗しないよう気をつけてください）

こうした意味でも失敗しないマンション購入として買い替えを意識してください。
（実際に私の場合、築15年以上の中古マンション購入した時に購入後、色々と住宅設備機器の交換や建物全体の修繕を管理組合で行ったのですが、あまりうまくいかずマンション価値維持に失敗した経験もあります。）

そこで、失敗しないマンション購入として重要なことは、
購入した「マンションを売却する」可能性も考えて、マンション購入を検討することが賢い選択と言えます。
マンション購入後の買い替えはそんなに大変なことではありません。

実際、私は上記のような理由で、５回もマンション購入しまいましたが（失敗ではなかったと信じていますが。。）、今振り返ると初めから
買い替えを可能性を視野にすることでもう少し失敗せずに買い替えできたのだと思っていますし、
買え替えもスムーズに行え、ワンランク上の暮らしにも繋がったと思います。

以上のことを失敗しないように注意して場所選びの参考にしてください。
また、下記の私の失敗例も是非参考にしてください。

今日はここまでにして、次回は「マンション価値維持として、どのようにマンション購入していけば良いか」を説明しようと思います。